上半年的楼市，看似峰回路转，其实与去年并无二致。
宏观角度，房住不炒大旗强势依旧，对行业与购房人的监管不断加码，市场进一步分化。微观角度，复苏、火爆、调控、降温、转移，一众热点城市像“打地鼠”般此起彼伏，你方唱罢我登场，各领风骚三五月。
外行看热闹，内行看门道。
下文来聊一聊，这朦胧楼市如何才能看得清、看得明白。
房价三个核心要素，人、地、钱。
房子不管在什么时候，不管金融属性占比到多大，最后一定是用来住的。学区房、地铁房也好、别墅大平层也罢，过去、现在、未来决定一套房子市场价值的变量因素，始终都围绕“宜居”这个居住角度体现。
所以，一座城市是否有足够的存量或增量人口，决定这座城市房地产可持续的程度。用这个逻辑，不仅可以理解北上广深这些一线城市房价的增长，也能解释为何徐州、沭阳、阜阳、盐城这些人口大市房价持续增长。
但昨日之日不可留，人口可能成为房地产趋势扭转最大的利空所在。
一、高速城镇化是过去20年地产风口本口所在
之所以说过去闭着眼睛买房都能获利不菲，之所以过去历经多次楼市大调控，房地产依然能春风吹又生，底层原因是城镇化，是农村人口进城。这点众所周知，不再赘述。
说一下城镇化的两个阶段。
第一个阶段是“阶梯化”，农村进县城，县城进地级市，地级市往省会或四大一线，人口走势呈现一级一级的阶梯化特征，这带来的结果是全国房价普涨。
第二个阶段是“跳跃式”，不管农村、县级市还是地级市，二线城市成最低跳板，很多人选择一步到位进入省会或一线。这带来的结果是全国房价分化，四五线房价率先增长乏力，一二线房价上升压力极大。
还没讲完，接着看第二段。
二、不均匀城镇化是近5年房价看不懂的原因所在
经常有读者后台留言，说专家都在唱衰三四五线，可自己所在三四五线房价掌声四起，害得自己错失买房节点。
实话是，所谓房地产宏观分析，更多是趋势、是未来预测，真正落实到具体的城市与城市、区域与区域，差别太大了，很难用一句话或一个观点讲清楚全局。根本没有对与错的绝对判断。
还有一个原因，则是城镇化的不均匀。现如今全国城镇化率61%左右，那么必然有大幅高于61%的城市，还有大幅低于这个数字的城市。
我去到中部、西部一些城市，城镇化速度明显低于全国均值，近十年才刚刚开始加速，尚处于“阶梯式”的第一代城镇化阶段，农村进城导致的刚需日益增加，房价自然缺乏下跌动力。但这些城市改善需求极少，因此房价天花板较低。
其次是南方、东部一些沿海、沿江中型城市，受益于经济带的协同发展，城镇化率大多已达到或超出全国均值。这带来的现象是过去十年受益于刚需，房价稳步增长，新区遍地开花。但这类城市在经济带中虹吸能力有限，人口长期稳定、无明显增量，未来十年将进入改善为主的时代，核心区与非核心区的房价分化越发明显。所谓老城区无学区老破小、老破大、新区高密度未来价值日益式微，核心区低密度、全配套、带学区价值受追捧，原因即如上。
小小总结：城镇化低于全国均值城市，刚需依然当道，但这类城市房价天花板较低。城镇化高于全国均值、且人口稳定的城市，改善潮来临，优质区位与非主流区位、高舒适度与低舒适度、全配套与配套不全，市场差异将越来越大。
这么来看，再结合第一段所言，就能清晰判断，不同城市、不同区位的不同品类房子，未来的宏观趋势。
三、地、钱的人造现象
按照常规逻辑，钱是跟着人走的，地是根据人的需求匹配的。
但实际上，人、地、钱之间经常存在错配及信息不对称，出现诸多人造现象，从而使买房人难以做出正确判断。
举3个例子。
1、某长三角城市，城镇化率超75%，经济发达、人均GDP高，但特点是常年人口增量低。这样的城市，按正确逻辑，应该表现出核心区终极改善需求旺盛、次核心区首改需求旺盛、新区刚需扎堆、但逐渐式微的现象。原因很容易理解，没有明显外来人口支撑下，本地刚需余量极低，改善正当时。
但，某年某月当地GM重磅推出一个新区，发布一系列规划。房企闻风而动，土拍上快速制造出几幅高价地，甚至出现地王。试问，这新区未来房价走势如何？
答案显而易见。本地购买力本就旺盛，加上规划端、土地市场的双火爆，开局前两年房价走势必然持续上扬。过程中，必然还会有房企在土地端、购房者在消费端、GM在规划端不断加码，市场一派火热。
但你会发现，这些都是人造现象，整个市场并没有新增需求，俨然一副投资热土。难点出现在众楼盘规模交房后，市场无人接盘，因为大部分人都有房，买了都不是为了住。因此只要人口无增量，以上都是伪命题。
2、某中部平原城市，城镇化率60%，刚达标。特点是土拍像挤牙膏，市场饥肠辘辘，地价一浪高过一浪。
这样的城市，典型的控盘，人多、钱多、地少，房价易涨难跌。这些年，类似廊坊、青岛、环京等大规模出让土地造成市场难以消化、库存超高、阴跌不止的现象，已经越来越少见了。相反，控盘式推地成为主流。
这样的城市怎么看？城镇化距离峰值还有距离，刚需还有5-10年的消化周期。关键看本地经济与人口购买力，真刚需对价格很敏感，明显脱离合理房价收入比的价格，显示“假刚需”居多，有一定水分，需要当心泡沫被挤掉。更安稳的做法是笃定优质区域。
3、环都市圈城市，人造现象最多的地方。随着都市圈核心城市调控升级，环都市圈成为“钱”的最佳去处，且历来如此。
这类城市人、地、钱错配关系最为复杂，看似蕴含大量机会，实则风险重重。
在核心城市，房子进入门槛比如是万（首付），那么在环都市圈进入门槛可能只有50-万。门槛的降低，使市场进入人数翻番不止。
但实际上，门槛虽降低了，大鱼吃小鱼的规则并没有发生改变。房住不炒严格贯彻下，冒头城市被约谈、被调控的概率大大提升，说不定某个时间点，环都市圈这些城市就会出台、加码限售、大税免征时间等，大大提升持有成本。这类城市我测算过，因为总价低的缘故，一旦持有成本增高，三五年限售期下来，剩余甜头并不多。如此，对于小鱼而言，机会成本就太高了，还锁死了流动性。
最后。作为一名资深从业者，尚且在纷乱的地产舆论中保持冷静、精于计算，也谨以此文建议各位口袋并不饱满的读者冷静一二（土豪随意），精打细算。这一次博弈，不管后续如何，冷眼相看、保持敬畏、伺机而行，安全第一。
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