年,祝义财喊出“全面复制碧桂园”,高速扩张地产业务,总投资达千亿,却吸干食品业务利润,在资金上出现“十个锅九个盖”,祝义财为何还对地产业务不死心?
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作者:陈欣苗
编辑:陈涧
设计:布冬
实习生:郭曼怡
归来近两年,祝义财的地产梦仍在继续。
11月25日,南京中央商场(集团)有限公司(.SH,以下简称“中央商场”)发布公告称,控股子公司沭阳雨润中央购物广场有限公司因拖欠.51万元工程款,被工程承包方起诉,目前诉讼尚未开庭。
拖欠工程款背后,是中央商场连年亏损、债务缠身的艰难处境。作为雨润控股集团有限公司地产集团(以下简称“雨润地产”)商业地产板块的上市平台,中央商场的命运与其实控人祝义财紧密相连。
入主中央商场的年,是在食品业已如鱼得水的祝义财进行地产扩张的元年。此后几年间,祝义财在多个三四线城市跑马圈地,拟到年建成50个城市综合体,实现收入亿元;住宅、物流、旅游等业态也在大幅扩张,总投资额以千亿计。
伴随多产业的扩张,祝义财的个人财富水涨船高。年胡润百富榜上,祝义财夫妇的财富已增长到亿元,位列第26位。但一切风光在祝义财年被强制监视居住后戛然而止。自此,雨润集团风雨飘摇,曾被寄予厚望的地产业务连年收缩,中央商场亦难逃厄运。
不过年初,“失联”约天的祝义财回归后,在地产板块动作频频,近期还挖来前万达老将王信琦担任雨润地产董事长。他能夺回失去的4年吗?
伏笔
农家子弟出身的祝义财,自带一股闯劲。
年从合肥工业大学毕业后不久,祝义财便放弃海运公司的“铁饭碗”,下海做起水产生意,赚得人生第一桶金。随后的年,祝义财瞄准低温肉食品市场,投入全部家当在合肥成立加工厂。年,工厂迁址南京,雨润肉食品公司(雨润食品前身)正式成立,祝义财的成名史正式开篇。
凭借敏锐的商业嗅觉、过人的胆识、强悍的作风,祝义财开始在江苏商界搅动风云。
▲雨润集团创始人祝义财。
彼时高温肉食品市场正处红海,祝义财果断选择低温肉制品市场,凭借“雨润火腿”这一产品,以“农村包围城市”的战术进入下沉市场,迅速占领江苏尤其是苏北二三四线城市的酒店、副食品店。而后,为抢占市场先机,祝义财在南京*府帮助下取得万元的银行贷款弥补资金缺口,引进美、欧、日的设备建成10条自动化流水生产线。
效果很快显现,年,雨润食品的产值比年翻了一番,年,其产值已达到1.6亿元,在全国拥有多家经销商,领*国内低温肉食品加工行业。
但祝义财的野心不止于此。面对日益庞大的市场,祝义财带着雨润食品从加工向上游屠宰进*,开始了资本运作之路。此后不到20年的时间里,雨润食品的体量实现成百上千级的增长,祝义财的财富不断翻倍,这也为其后来扎身房地产埋下伏笔。
年,在国企改革的大背景下,总资产万的雨润食品以零对价,实现对总资产万元的国企南京罐头厂并购,这起“蛇吞象”式的收购,让祝义财一时名声大噪。
此后数年,祝义财先后在在连云港、阜阳、内江等地,以极低价收购至少25家处于倒闭边缘的国企,盘活国有资产6亿多元。虽然曾因低对价被中央工作小组调查,但祝义财以“救活了国企”为由顺利通关,亦因此得名“国企屠夫”。
得益于此,年,雨润食品的营收达到34亿元,成为国内规模最大的低温肉食品集团,与双汇、金锣并称为国内肉食品行业的“新三国”。
而这些低价购来的国有屠宰厂和食品厂,后来伴随着城市规划的扩张,原本位于郊区的工厂面临搬迁,搬迁后闲置下来的土地就成为雨润集团发展房地产的最大资本,或作为商业/住宅用地进行开发,或进行抵押融资。
据《中国企业家》援引雨润地产离职员工报道,“很多时候,土地的性质都是*府说了算,雨润地产则可以将这些项目用于商业地产或者住宅的开发”。
随后的年、年,祝义财连续登上江苏省富豪榜榜首,身价达2.3亿美元。年,快速扩张的雨润食品完成港股IPO,但此时,祝义财已经开始分心。
从年开始,祝义财搭上股改便车,开始在二级市场不断增持中央商场,并于年实现正式控股,进*商业地产领域。此前的年5月,其已成立江苏地华房地产发展有限公司(以下简称),并如法炮制,于5个月后收购国企南京河西地产综合开发公司,开始涉足住宅开发。
通过入主中央商场,祝义财希望在地产领域大展拳脚。
野心
做地产,祝义财是认真的。据媒体报道,雨润地产的所有启动资金几乎都来源于祝义财自掏腰包,其对地产板块要求也极其严格,多番强调“用做食品的态度来做地产”。
祝义财把做食品时的那份进取和强悍作风也应用到了地产板块。整体来看,雨润地产不仅规模扩张快、资金投入大,且涉及的业态多,主要涵盖住宅、商业、旅游和物流地产四种业态。推动雨润地产上市,则是祝义财的终极目标。
年是一个关键节点,祝义财于当年进行了一场“全面复制碧桂园”的改革,意图通过内部变革实现地产业务的腾飞。这一年,祝义财从从碧桂园挖来多人,从管理方式、团队建设、采购、设计、销售等方面重塑雨润地产。在他的愿景中,未来雨润地产将在一、二线城市占一席之地。
为了完成这场改革,雨润地产于当年成立了华东和华南区域两级公司,并制定了三年规划:年销售收入实现亿元,未来三年销售达到亿元,年开始谋划上市;到年底,要在全国建成50个城市综合体。
一开始,雨润地产主要在南京、西安、青岛、沈阳等二三线城市进行住宅开发。年正式控股中央商场后,便开始大力发展商业综合体战略,在多个三四线城市开发城市综合体。
截至年初,雨润地产已建成城市综合体项目有4个,还有20多个在建项目。而按照祝义财制定的年“50个城市综合体”的目标,在短短一年时间内,雨润地产至少要增加30个综合体。
▲雨润地产目前在各个城市的布局,图片来自雨润集团